16 de junho de 2020

Com o agravamento da crise advinda da pandemia por coronavírus (Covid-19), não se pode deixar de observar que os contratos de locação urbana fazem parte da parcela mais afetada das relações jurídicas.

Nesse sentido, tais relações vêm enfrentando dificuldades, com pleitos de redução do aluguel por parte dos locatários, em razão da paralisação de atividades e variações no mercado; contrapostos aos prejuízos amargados por locadores, que têm nas locações seu meio de subsistência.

Em muitos casos, as referidas relações reclamam a renegociação de tais contratos, notadamente para que locador e locatário possam buscar um acerto de contas, o reequilíbrio contratual, um ajuste temporário das prestações, ou mesmo a rescisão, depender das peculiaridades de cada caso, na forma dos Artigos 317, 478, 479 e 480 do Código Civil.

Acordo entre as partes

Independentemente do caso, em tal cenário vigora a máxima de que o acordo é sempre a melhor opção para todos os envolvidos.

Com isso não se quer dizer que todos os contratos devam ser renegociados, mas apenas que, havendo ambiente para renegociação, o acordo deve ser a primeira opção; mesmo porque, de acordo com o parágrafo único do Artigo 421 do Código Civil, nas relações contratuais deve prevalecer a intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão.

No caminho para o acordo, faz-se imprescindível que as partes busquem as recomendações e a intermediação das Administradoras, das Imobiliárias e de sua Assessoria Jurídica Especializada.

Isto porque, muito embora os impactos econômicos decorrentes da pandemia sejam evidentes, a pandemia do novo coronavírus não se trata de situação que poderá, indiscriminadamente, ser utilizada com a finalidade de justificar inadimplemento, renegociação ou rescisão dos contratos, conforme preconiza o Artigo 393 do Código Civil; para que isto ocorra, é necessário que a parte que alegue tais fatos comprove que a influência da pandemia, efetivamente, dificultou o cumprimento do contrato.

Negociação

Comprovado o prejuízo e observada a viabilidade de composição, é possível rever o prazo para pagamento dos alugueres, eventuais descontos temporários, ou mesmo descontos a seres futuramente compensados.

Tal possibilidade é assegurada pela própria Lei nº. 8.245/91, que, em seu Artigo 18, dispõe sobre a licitude das partes de fixar novo valor de aluguel, além de inserir ou modificar cláusulas de reajuste, primando, assim, pela composição amigável, pautada na liberdade e na autonomia de vontade.

A gravidade da situação vivenciada no país é inegável. Contudo, as partes devem manter a razoabilidade no debate, de modo que o locatário entenda que o aluguel é o meio de renda do locador, e o locador entenda eventuais dificuldades financeiras vivenciadas pelo locatário.

Formalização

Havendo composição, com descontos ou compensações, recomenda-se a celebração de aditivos, com todos os objetos da composição, detalhadamente.

Inclusive, tais aditivos podem ser celebrados eletronicamente, conforme informações já publicadas em nossas redes em 22 de maio.

Por fim, o Projeto de Lei nº. 1179/2020, que versava sobre normas de caráter transitório e emergencial, previa algumas alterações no âmbito dos contratos de locação. No entanto, os referidos artigos foram vetados pelo Presidente da República; pelo que os mesmos não constaram na Lei nº. 14.010/2020, proveniente do referido PL.
Tais normas, todavia, ainda podem ser objeto de eventual deliberação pelo Congresso Nacional.

Por Gabriella Siqueira Miranda, advogada em Motta Leal & Advogados Associados


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